Shutterstock/FOTODOM За первое полугодие 2026 года рынок ЗПИФов недвижимости впервые преодолел отметку в 1 трлн рублей. Годом ранее этот показатель составлял 725 млрд, прирост составил 39%. Частные инвесторы за это время вложили в фонды около 160 млрд рублей — в физическом выражении это 6,2 млн кв. метров коммерческой недвижимости: офисов, складов, торговых центров. Об этом «Стройгазете» рассказал управляющий директор инвестиционного холдинга «Эмуна Развитие» Алексей Черевиченко.
Триллион для рынка ЗПИФов — это важная психологическая отметка, но доля сегмента в общей структуре активов населения ничтожна. По данным ЦБ на 1 апреля 2026 года, общие финансовые активы населения составляют 188 трлн рублей. На депозиты приходится 40%, на наличные — 13%. Доля ЗПИФов недвижимости — менее 1%. Это говорит о предельно консервативной модели сбережений: люди скорее сохраняют деньги, чем приумножают.
Рынок закрытых паевых инвестиционных фондов в сегменте недвижимости демонстрирует устойчивую динамику роста и постепенную трансформацию из нишевого инструмента в значимый сегмент розничного инвестирования. Текущие объемы привлеченных средств наглядно отражают этот тренд: фонды, ориентированные на неквалифицированных инвесторов, аккумулировали 516,7 млрд рублей, превысив показатели фондов для квалифицированных инвесторов (353,6 млрд рублей).
Подобная статистика свидетельствует о выходе инструмента на массовый уровень, при этом основной вклад в прирост капитала вносит именно розничный сегмент — за первое полугодие объем притока средств от частных инвесторов составил 160 млрд рублей.
Структурно ЗПИФ недвижимости представляет собой механизм коллективного инвестирования, сфокусированный преимущественно на вложениях в объекты коммерческой недвижимости — офисные здания, складские комплексы, торговые центры, а также в ряде случаев на пулах готовых жилых помещений. Отдельное направление формируют девелоперские фонды, оперирующие правами требования на строящиеся объекты. Для инвестора такой формат обеспечивает не только доступ к качественным активам, но и комплексное снятие операционной нагрузки: управляющая компания берет на себя полный цикл эксплуатационного управления, включая привлечение арендаторов, техническое обслуживание, ремонт, а также исполнение налоговых и коммунальных обязательств. Существенным преимуществом выступает возможность участия в проектах класса «А», традиционно закрытых для частного капитала, а также географическая и объектная диверсификация портфеля — инвестор опосредованно владеет долями в десятках объектов, расположенных в различных регионах страны. Дополнительными факторами привлекательности служат конфиденциальность владения (активы юридически закреплены за фондом, а не за пайщиком, что исключает раскрытие персональных данных в публичных реестрах) и налоговые особенности: налогообложение прибыли осуществляется исключительно при погашении пая, что создает эффект налогового рычага и позволяет капитализировать весь операционный доход.
Для девелоперского сообщества развитие рынка ЗПИФов формирует устойчивый канал реализации готовых объектов. Консолидируя средства розничных инвесторов, фонды создают предсказуемый спрос, позволяя застройщикам выстраивать долгосрочные модели сбыта и снижать зависимость от краткосрочной рыночной волатильности.
Однако, несмотря на очевидные преимущества, ЗПИФ остается существенно более сложным инструментом по сравнению с традиционными банковскими депозитами, и его использование сопряжено с рядом структурных ограничений. Ключевым фактором, влияющим на итоговую доходность, выступают совокупные инфраструктурные издержки — комиссии управляющей компании, спецдепозитария, регистратора и оценщика, суммарно составляющие 1–3 % от стоимости активов ежегодно.
Важно учитывать, что данные расходы удерживаются вне зависимости от финансового результата фонда, и на горизонте 5–7 лет способны существенно скорректировать доходность в сторону понижения. Вопрос ликвидности также требует детального анализа: в случае небиржевых фондов погашение паев возможно исключительно по завершении срока действия фонда, а реализация на вторичном рынке зачастую сопряжена с необходимостью предоставления дисконта. Биржевые паи, напротив, обладают более высокой ликвидностью и могут обращаться аналогично акциям. Кроме того, сохраняется инфраструктурный барьер входа: в отличие от депозитов, открываемых дистанционно в мобильном приложении банка, приобретение паев требует наличия брокерского счета либо прямого взаимодействия с управляющей компанией.
Анализ темпов роста позволяет выделить различия в инвестиционных стратегиях квалифицированных и розничных инвесторов. Согласно данным эксперта, фонды для квалифицированных инвесторов продемонстрировали квартальный прирост на уровне 8,8 %, тогда как фонды, ориентированные на розничный сегмент, показали рост в 4,6 %. Такая динамика отражает дифференциацию предпочтений: профессиональные участники рынка чаще выбирают сложные структуры с прямым вовлечением в проекты, в то время как розничные инвесторы отдают приоритет фондам с прогнозируемым денежным потоком, основанным на арендных поступлениях. Именно дивидендные фонды в первом полугодии 2026 года продемонстрировали среднюю доходность на уровне 14,9 % годовых, опередив по этому показателю большинство классических депозитных продуктов.
Основным риском для инвесторов выступает не столько ограниченная ликвидность, сколько расхождение между ожиданиями и реальной природой инструмента. ЗПИФ не является механизмом для спекулятивного заработка: доходность напрямую коррелирует с операционной эффективностью объектов — уровнем заполняемости, качеством арендаторов и качеством управления. Наиболее устойчивыми в текущих рыночных условиях эксперт считает сегменты офисной и индустриальной недвижимости, характеризующиеся низкой вакансией и стабильным спросом со стороны арендаторов.
Прогнозные оценки указывают на значительный потенциал дальнейшего роста рынка. По расчетам эксперта, к концу 2026 года совокупный объем рынка ЗПИФов недвижимости может достичь 1,35–1,4 трлн рублей. Долгосрочные перспективы еще более масштабны: в развитых экономиках доля недвижимости в структуре инвестиционных портфелей составляет порядка 16 %, тогда как в России данный показатель остается кратно ниже. При этом ключевой задачей становится не столько достижение целевого объема в 20 трлн рублей, сколько трансформация сложившейся модели сбережений, в рамках которой 40 % активов населения размещено на депозитах, а еще 13 % хранится в наличной форме. ЗПИФы способны выступить одним из драйверов этой трансформации, однако их эффективное внедрение требует повышения финансовой грамотности инвесторов, детального понимания специфики инструмента, а также тщательного анализа правил доверительного управления и совокупной стоимости владения.