Рассказываем, что изменится в жизни собственников и арендаторов жилья в первый осенний месяц этого года
В сентябре 2025 года вступает в силу несколько законов и другихнормативных актов, которые изменят жизнь многих россиян. Они касаются ведения бизнеса в садовых товариществах, правил содержания животных в квартире, легализации гостевых домов, а также порядка проведения собраний жильцов и правил оформления отчетов управляющих компаний.
Вместе с юристами рассказываем, в чем суть нововведений.
Признаки неосвоенных земель
С 1 сентября 2025 года вступает в силу постановление правительства, которое устанавливает признаки неиспользования садовых, огородных и участков на землях населенных пунктов.
Участок будет признан неиспользуемым, если более половины его площади захламлено предметами, которые не связаны с целевым назначением и разрешенным использованием земли, или отходами производства и потребления, говорит директор юридического департамента федеральной компании «Этажи» Елизавета Столбова. По ее словам, с момента выявления проблем собственнику дадут год на устранение замечаний.
«Признаком неиспользования также будет отсутствие на участке зданий или сооружений с зарегистрированными правами на них (либо на помещение или машино-место), если регистрация нужна. Речь идет о случаях, когда объектов нет минимум пять лет, если иной срок не установили в разрешении на строительство. Также признаком станет, если у каждого здания и сооружения (кроме самовольных построек) в совокупности разрушены стены и крыша, нет окон или стекол. И в этом случае у собственника будет год на устранение с момента выявления. Признак не будут учитывать в ситуациях, когда такие объекты аварийные и их надо снести либо реконструировать», — резюмировала юрист из «Этажей».
В случае неиспользования земель, отведенных под ИЖС, садоводство и огородничество, штрафы могут составить (в процентах от кадастровой стоимости земельного участка):
- от 1% для граждан,
- от 1,5%для должностных лиц,
- от 3% для юридических лиц.
Невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, влечет наложение административного штрафа:
- на граждан в размере от 20 тыс. тыс. до 50 тыс. руб.;
- на должностных лиц— от 100 тыс. руб. до 200 тыс. руб.;
- на юридических лиц— от 200 тыс. до 400 тыс. руб.
За нецелевое использование участка штраф может составлять:
- от 0,5 до 1% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 тыс рублей для частных лиц,
- от 1 до 1,5%, но не менее 20 тыс. руб. для должностных лиц,
- от 1,5 до 2%, но не менее 100 тыс. руб. для юридических лиц.
В случае, если кадастровая стоимость не определена:
- штраф для граждан составит 10-20 тыс. руб.,
- для должностных лиц— 20-50 тыс. руб.,
- для юридических лиц— 100-200 тыс. руб.
Раздел построек в СНТ
С 1 сентября вступит в силу закон, согласно которому владелец садового участка не имеет права продавать его отдельно от расположенных на нем жилых домов, садовых домов или хозпостроек.
В документе также уточняетсяперечень хозяйственных построек. К ним отнесены:
- сараи,
- бани,
- теплицы,
- навесы,
- погреба,
- летние кухни,
- колодцы.
В случае,если такие объекты являются составными частями жилых или садовых домов, хозяйственными постройками их считать не будут. В законе говорится и о предельных габаритах жилых и садовых домов на садовых участках. Они должны не только определяться градостроительным регламентом, но и соответствовать параметрам объектов ИЖС, которые определены законодательством о градостроительной деятельности. Кроме того, документ устанавливает прямой запрет на создание садовых участков там, где не допускается ведение садоводства или огородничества для собственных нужд.
Содержание диких животных
С 1 сентября 2025 года вступает в силу распоряжение правительства, которое вводит запрет на содержание определенного перечня животных, в том числе всех видов настоящих иложных кобр, мамб итайпанов, а также морских и винных змей, питонов и удавов длиной более 4м, крокодилов, отдельных видов ящериц и черепах, китообразных, части пауков и скорпионов, моржей, тюленей, снежных барсов, пум, рысей, бегемотов. В общей сложности, в перечне запрещенных порядка 33 видов животных, птиц и есть даже полипы, уточнила Елизавета Столбова.
За нарушение статьей 8.52 КоАП РФ предусмотрены штрафы в размере:
- от 1,5 тыс. руб. для граждан,
- от 5 тыс. руб. для должностных лиц,
- от 15 тыс. руб. для юридических лиц.
Легализация гостевых домов
С 1 сентября 2025 года в 17 регионах России стартует эксперимент по легализации гостевых домов. Владельцы частных домов на землях ИЖС и ЛПХ смогут получить для них официальный статус при условии, что их имущество оформлено надлежащим образом и не относится к самострою. Все объекты должны будут пройти классификацию и попасть в госреестр. С 2026 года работать можно будет только при наличии уникального номера из этого реестра.
«Эксперимент направлен на единообразный подход к регулированию деятельности частных средств размещения, повышение безопасности туристов и сокращение «теневого» сектора в сфере гостевых домов. Но возможные эффекты эксперимента вызывают вопросы: многие регионы уже применяют собственные подходы, а реальная выгода для бизнеса и туристов будет зависеть от того, не приведетли новое регулирование к росту административных барьеров и издержек»,— говорит юрист, советник адвокатского бюро «БВМП», зампредседателя комитета Торгово-промышленной палаты России по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусана Киракосян.
Протокол собрания жильцов многоэтажки
С 1 сентября 2025 года начнут действовать новые требования к оформлению протокола общего собрания собственников помещений многоквартирных домах.
«Главные изменения касаются повышения прозрачности и стандартизации процедуры. Теперь номер протокола— это уникальный идентификатор (ID), автоматически присваиваемый в ГИС ЖКХ при создании собрания. Ужесточены требования к содержанию протокола. Запрещены расплывчатые формулировки в повестке дня («Разное»), а каждый вопрос должен быть сформулирован четко и содержать реквизиты документов. Существенно расширен и детализирован перечень обязательных приложений к протоколу для собраний, проводимых без ГИС ЖКХ»,— говорит Сусана Киракосян.
Наиболее спорная новелла: теперь СНИЛС собственника указывается в письменных решениях (бюллетенях) как при собраниях в ГИС ЖКХ, так и при собраниях без системы, отметила советник адвокатского бюро «БВМП». Она уточнила, что обязательность указания СНИЛС вызывает вопросы: норма оправдана при загрузке бюллетеней в ГИС ЖКХ, но выглядит избыточной для собраний без системы, на практикеже игнорировать ее нельзя. Рекомендуется также уже сейчас подготовить новый шаблон бюллетеня с обязательным полем для СНИЛС и информировать собственников о новых правилах для идентификации и учета голосов.
Включение членов семьи в ЕГРН
С сентября заработает закон, согласно которому сведения о членах семьи и бывших членах семьи собственника квартиры, приватизированной или полученной от жилищного кооператива, будут включаться в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это правило охватывает всех тех, у кого в силу закона есть право пожизненно пользоваться такой квартирой (вследствие отказа от участия в приватизации или включения в ордер при вселении в кооперативное жилье).
Согласно документу, сведения будут включаться по заявлению собственника жилого помещения либо по решению суда (куда могут обратиться граждане, относящиеся куказанной выше категории, чтобы защитить свои права), отметил управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит. В результате, по его словам, приватизированную или кооперативную квартиру теперь нельзя будет заложить без нотариального согласия указанных членов семьи собственника.
«Я думаю, что это полезная норма, учитывающая современные экономические и социальные реалии. Раньше, в том числе в советское время в период действия ГК РСФСР 1964 года и ЖК РСФСР 1984 года, в случае принудительного выселения и расторжения договора социального наймаденежную компенсацию, даже по соглашению сторон получить было невозможно»,— отметил управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит.
«Нововведение также важно для повышения защищенности покупателей жилья: сегодня права пользователей-«отказников» от приватизации нигде не отражаются, что создает риски при сделках. Однако практический эффект закона ограничен. Так как сведения включаются только по инициативе собственника или по судебному решению, в ситуации «быстрой продажи» у собственника объективно нет стимула заявлять о наличии таких пользователей. Следовательно, бремя выявления подобных лиц по-прежнему ложится на покупателя, который должен проверять историю приватизации и документы о членах семьи, участвовавших в ней»,— объяснила советник адвокатского бюро «БВМП».
Отчеты управляющих компаний
С сентября заработает закон, согласно которому управляющие компании, ТСЖ, ЖК и ЖСК должны будут по новым правилам отчитываться по итогам года перед собственниками квартир и нежилых помещений дома.
Обязанность управляющей организацией отчитываться перед собственниками в первом квартале за предыдущий период осталась прежней, но с первого квартала 2026 года отчет будет происходить по единой обязательной форме, уточнила Сусана Киракосян. Она также подчеркнула, что, согласно закону, УК нужно будет размещать отчет в ГИС ЖКХ или в региональной информационной системе. Единую форму отчета должен утвердить Минстрой.
«Уже имеется проект приказа Минстроя, где в форме отчета выделено 12 блоков. Среди них раскрытию подлежит информация о содержании общего имущества (план/факт), о текущем ремонте, включая основания его проведения, о стоимости услуг по управлению, мероприятиях по энергоэффективности и др. Замечу, что само по себе требование о единой официальной форме отчета ничуть не мешает и не отменяет использование собственных наглядных отчетов на сайтах, в домовых чатах и соцсетях. Порой такие формы гораздо удобнее для собственников»,— говорит Илья Васельчук.
Новые правила обращения с ТКО
С 1 сентября 2025 года вступают в силу новые правила обращения с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Документом вводится возможность заключения договора в электронном виде. Если управляющая организация не направит мотивированный отказ на проект договора, он будет считаться заключенным автоматически, подчеркнул Юрий Пустовит. Обновленная типовая форма договора, по его словам, включает новые разделы по учету отходов и ответственности.
«Правила раздельного накопления ТКО теперь определяются субъектом РФ. Владелец контейнерной площадки обязан разместить на ней информационные таблички и обеспечить ее включение в реестр. Также вводятся прямые запреты на складирование в контейнерах опасных отходов, снега, льда, строительного мусора, осветительных приборов и электрических ламп, содержащих ртуть, в них нельзявыбрасывать отходы от ухода за древесно-кустарниковыми посадками (ветки, трава и т.п.). Установлена единая цветовая индикация контейнеров, которая станет обязательной с 2030 года»,— резюмировала Киракосян.