Затяжной период высокой ключевой ставки препятствует восстановлению спроса на рыночную ипотеку, а также создает риски финансовой устойчивости застройщиков
Затяжной период высокой ключевой ставки, замедление пополненияэскроу-счетов, в том числе из-за расторжений по рассрочке, а также снижение спроса на ипотеку из-за ужесточений по льготным программам и дисбаланс спросаявляются рисками на рынке жилья и ипотеки. Об этом говорится в сообщении аналитиков «Дом.РФ».
В институте жилищного развития назвали четыре основных риска для рынка жилья и ипотеки в этом году.
- Первый— затяжной период жесткой денежно-кредитной политики
Ключевая ставка, которая продолжительное время остается высокой, приводит к высокой процентной нагрузке застройщиков. По данным «Дом.РФ», примерно пятая частьпортфеля проектного финансирования обслуживается по ставкам выше 16%. Кроме того, высокие ставки препятствуют восстановлению устойчивого спроса на рыночную ипотеку.
«Если ставки не будут снижаться, значительно возрастут риски для финансовой устойчивости застройщиков»,— предупредили аналитики.
- Второй риск— замедление выдач по ипотеке из-за ужесточений по госпрограммам
Аналитики прогнозируют снижение спроса на ипотеку в первом полугодии 2026 года во сравнению со вторым полугодием 2025 года. Помимо фактора сезонности на это повлияют измененияпо льготным программам — ужесточение по семейной ипотеке, исчерпание ажиотажного спросаи снижение уровня возмещения банкам до базовых значений, пояснили в «Дом.РФ».
- Третий риск— замедление наполнения счетов эскроу
Замедление пополненияэскроу-счетов будет происходить не только из-за снижения спроса, но и за счет роста числа расторжений договоров долевого участия (ДДУ), считают в институте жилищного развития. По данным аналитиков, в 2025 году расторгнуто 14,2 тыс. договоров на 155 млрд руб., что соответствует 3% продаж. И в абсолютных, и в относительных показателях расторжения договоров долевого участия (ДДУ) в 2025 году достигли максимума за пять последних лет. Для сравнения, в 2024 году были расторгнуты ДДУ на 91 млрд руб. (или 1,9% ото всех совершенных за этот год продаж в новостройках).
«Возможно, начинает проявляться негативный эффект от предоставления рассрочек и ипотеки по высоким ставкам. Доля ипотеки с просроченной задолженностью 90+ дней выросла до 1,2%»,— указали эксперты.
- Четвертый риск— дисбаланс спроса
В институте жилищного развития указывают, что сейчас сохраняются риски недостаточного спроса в 23% проектов и в трети регионов. Усугубление дисбаланса не произойдет только при дальнейшем смягчении денежно-кредитной политики.
По данным «Дом.РФ», в 2025 году в 29 из 87 регионов, где ведется жилищное строительство, по состоянию на августнаблюдались риски избытка предложения строящегося жилья. Соотношение распроданности и стройготовности в них было ниже 60%. В числе таких локаций есть регионы с развитыми рынками новостроек, например Краснодарский, Красноярский, Приморский края, Башкортостан. По словам экспертов, опрошенных «РБК Недвижимостью», в регионах, где есть риски затоваривания,может произойти снижение цен на строящееся жилье.